متن فسخ قرارداد اجاره

متن فسخ قرارداد اجاره سندی قانونی و حیاتی است که به موجر و مستاجر کمک می کند تا به رابطه ی قراردادی خود پایان دهند. این سند می تواند به صورت یک جانبه یا توافقی تنظیم شود و مستلزم رعایت دقیق اصول حقوقی برای جلوگیری از اختلافات آتی و تضمین حقوق طرفین است. آگاهی از جزئیات آن، گامی مهم برای آرامش خاطر است.

همانطور که هر قراردادی با دقت و جزئیات آغاز می شود، پایان دادن به آن نیز نیازمند رویکردی هوشمندانه و قانونی است. در دنیای پر چالش املاک و مستغلات، موضوع فسخ قرارداد اجاره یکی از رایج ترین و در عین حال پیچیده ترین مسائل حقوقی به شمار می رود. بسیاری از اختلافات و دعاوی حقوقی که در دادگاه ها مطرح می شوند، ریشه در عدم آگاهی از رویه های صحیح و قانونی فسخ قراردادها دارند. این مقاله با هدف روشن کردن ابعاد مختلف این فرآیند، به مثابه یک راهنمای جامع و کاربردی، برای شما طراحی شده است. از مفاهیم پایه ای حقوقی گرفته تا ارائه نمونه های عملی برای نگارش متن فسخ قرارداد اجاره، تلاش می شود تا هر آنچه برای یک فسخ موفق و بدون دردسر نیاز دارید، در اختیار شما قرار گیرد. این مسیر، شما را با انواع متن فسخ قرارداد اجاره، چه یک جانبه توسط موجر یا مستاجر و چه به صورت فسخ توافقی (اقاله)، آشنا می سازد. همچنین، نکات کلیدی مربوط به اجاره نامه های دستی و بنگاهی و گام های عملی پس از تنظیم فسخ نامه نیز به دقت بررسی خواهد شد تا با خیالی آسوده و قدم هایی محکم، این مرحله را پشت سر بگذارید.

مفاهیم و مبانی قانونی فسخ قرارداد اجاره

درک عمیق از فرآیند فسخ قرارداد اجاره، با شناخت دقیق مفاهیم حقوقی آن آغاز می شود. این آگاهی، نه تنها به شما کمک می کند تا تصمیمات درستی اتخاذ کنید، بلکه از بسیاری از چالش ها و سوءتفاهم های آتی نیز پیشگیری می نماید. در اینجا به تعریف و تشریح دو مفهوم اساسی «فسخ» و «اقاله» و نیز مبانی قانونی مرتبط با آنها می پردازیم.

تعریف حقوقی فسخ و اقاله

در عالم حقوق، تمایز روشنی میان فسخ و اقاله وجود دارد که هر یک آثار حقوقی خاص خود را به همراه دارد.

فسخ (انحلال یک جانبه قرارداد)

فسخ، به معنای پایان دادن به یک قرارداد به اراده یک طرفه یکی از طرفین قرارداد است. این حق انحلال یک جانبه، تنها در صورتی برای طرفین به وجود می آید که یا در خود قرارداد شرط شده باشد (که به آن خیار شرط می گویند) یا قانونگذار در موارد خاصی این حق را به طرفین اعطا کرده باشد. بدون وجود حق فسخ، هیچ کس نمی تواند به صرف خواست خود، قرارداد لازم الاجرا را بر هم بزند. وجود حق فسخ برای فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یا فسخ قرارداد اجاره توسط موجر از اهمیت بالایی برخوردار است.

اقاله (تفاسخ / انحلال دوطرفه قرارداد)

اقاله که گاهی با نام تفاسخ نیز شناخته می شود، به معنای برهم زدن قرارداد با توافق و تراضی هر دو طرف قرارداد است. بر خلاف فسخ که یک عمل یک جانبه است، اقاله نیازمند رضایت و اراده مشترک موجر و مستاجر برای پایان دادن به قرارداد است. در واقع، خود اقاله نوعی قرارداد است که موضوع آن، انحلال یک قرارداد قبلی است. این مفهوم در ماده ۲۸۳ قانون مدنی ایران به وضوح بیان شده است که «بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.»

مهم ترین مبانی قانونی فسخ قرارداد اجاره

مبنای قانونی قرارداد اجاره و نحوه فسخ آن، عمدتاً در قانون مدنی و قوانین خاص روابط موجر و مستاجر یافت می شود.

قانون مدنی

قانون مدنی ایران، چارچوب کلی قرارداد اجاره را در مواد ۴۶۶ تا ۵۰۶ مشخص کرده است. این مواد به تعریف اجاره، تعهدات طرفین، نحوه پایان یافتن قرارداد و ضمانت اجراهای مربوطه می پردازند. همچنین، ماده ۲۸۳ قانون مدنی، اساس اقاله قرارداد اجاره را تشکیل می دهد. مطالعه دقیق این مواد، به خصوص برای فسخ قرارداد اجاره مسکونی و فسخ قرارداد اجاره تجاری، راهگشا خواهد بود.

قانون روابط موجر و مستاجر (مصوب ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶)

علاوه بر قانون مدنی، دو قانون مهم دیگر به نام «قانون روابط موجر و مستاجر» مصوب سال ۱۳۷۶ و مصوب سال ۱۳۵۶، احکام خاصی را برای قراردادهای اجاره تعیین کرده اند. تفاوت اصلی این قوانین در خصوص موارد فسخ و تخلیه، عمدتاً به تاریخ انعقاد قرارداد بستگی دارد. قراردادهای اجاره ای که پس از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند، تحت شمول قانون سال ۱۳۷۶ قرار می گیرند که رویه های ساده تری برای تخلیه پیش بینی کرده است. در مقابل، اجاره نامه های قبل از آن تاریخ، تابع قانون سال ۱۳۵۶ هستند که پیچیدگی های بیشتری، به ویژه در مورد حق سرقفلی و کسب و پیشه، دارند.

مفهوم خیارات

خیارات، جمع خیار به معنای حق فسخ قرارداد است. در قرارداد اجاره، همانند سایر عقود لازم، ممکن است خیارات مختلفی وجود داشته باشد که به یکی از طرفین حق فسخ یک جانبه قرارداد را بدهد. آشنایی با این خیارات برای هر دو طرف قرارداد بسیار حیاتی است. برخی از خیارات رایج در قرارداد اجاره عبارتند از:

• خیار شرط: اگر در خود قرارداد شرط شود که یکی از طرفین یا هر دو، حق فسخ قرارداد را در مدت معین داشته باشند.
• خیار عیب: در صورتی که ملک مورد اجاره دارای عیبی باشد که در زمان عقد قرارداد، مستاجر از آن بی اطلاع بوده و آن عیب مانع استفاده متعارف از ملک شود.
• خیار تدلیس: اگر موجر با فریب، عیبی را پنهان کرده یا وصفی کمالی را که ملک فاقد آن بوده، به آن نسبت داده باشد.
• خیار تخلف از شرط: در صورتی که یکی از طرفین، شرطی را که در قرارداد قید شده بود، رعایت نکند (مثلاً موجر تعمیرات اساسی را انجام ندهد).
• خیار رویت: اگر مستاجر ملک را ندیده اجاره کرده باشد و پس از دیدن، متوجه تفاوت های فاحشی با اوصاف ذکر شده در قرارداد شود.
• خیار غبن: اگر یکی از طرفین قرارداد، در نتیجه معامله (اجاره)، ضرر فاحشی متحمل شده باشد که عرفاً قابل اغماض نباشد.

عبارت اسقاط کافه خیارات

بسیار اوقات در انتهای قراردادها، عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش درج می شود. این عبارت به معنای ساقط کردن تمام حقوق فسخ قانونی است. با این حال، باید دانست که این عبارت تمامی خیارات را ساقط نمی کند و برخی از خیارات مانند خیار تدلیس یا خیار شرط (اگر به صورت واضح و مشخص ذکر شده باشد)، حتی با وجود این عبارت، ممکن است همچنان پابرجا بمانند. بنابراین، تنها به اتکای این عبارت، نباید از حقوق قانونی خود غافل شد.

تجربه حقوقی به ما نشان می دهد که بسیاری از سوءتفاهم ها و اختلافات، از عدم درک صحیح مفاهیم بنیادی مانند فسخ و اقاله نشأت می گیرد. آگاهی از این تفاوت ها، شما را در موقعیت قدرتمندتری برای مدیریت روابط قراردادی قرار می دهد.

ساختار و اجزای اصلی متن فسخ قرارداد اجاره

نوشتن یک متن فسخ قرارداد اجاره، نه تنها یک اقدام قانونی، بلکه یک هنر است. هر کلمه و جزئیات، باید با دقت و وسواس انتخاب و درج شود تا در آینده هیچ جای ابهام یا تفسیر نادرستی باقی نماند. ساختار کلی این سند، باید به گونه ای باشد که تمامی اطلاعات لازم را به صورت شفاف و مستدل ارائه دهد.

۱. اطلاعات هویتی کامل طرفین

در ابتدای هر سند حقوقی، شناسایی دقیق افراد درگیر، از اصول اولیه است. برای موجر و مستاجر، لازم است اطلاعات زیر به صورت کامل و دقیق قید شود:

• نام و نام خانوادگی
• نام پدر
• کد ملی (یا شماره ثبت برای اشخاص حقوقی)
• آدرس دقیق محل اقامت یا دفتر کار
• شماره تماس (اختیاری، اما توصیه می شود)

این اطلاعات، هویت طرفین را به صورت قطعی مشخص کرده و از هرگونه اشتباه یا ادعای بعدی جلوگیری می کند.

۲. مشخصات دقیق قرارداد اجاره

برای اشاره به قراردادی که قرار است فسخ شود، باید جزئیات آن به گونه ای باشد که هیچ تردیدی در مورد آن قرارداد خاص وجود نداشته باشد:

• شماره قرارداد: در اجاره نامه های بنگاهی و دارای کد رهگیری، این شماره بسیار مهم است.
• تاریخ انعقاد: روز، ماه و سال دقیق که قرارداد اولیه بسته شده است.
• مدت قرارداد: مدت زمان مشخص شده برای اجاره (مثلاً یک سال، شش ماه).
• مرجع تنظیم: مشخص کنید که قرارداد در کجا تنظیم شده است؛ مثلاً آژانس املاک [نام آژانس] با کد رهگیری [عدد]، یا به صورت دستی بین طرفین، یا در دفتر اسناد رسمی [شماره دفتر].

۳. مشخصات کامل ملک مورد اجاره

برای اطمینان از اینکه هیچ ابهامی در مورد ملک وجود ندارد، باید آن را به صورت دقیق شناسایی کرد:

• آدرس دقیق: شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و واحد.
• پلاک ثبتی و فرعی: در صورت امکان، درج این اطلاعات از هرگونه اشتباه جلوگیری می کند، خصوصاً برای فسخ قرارداد اجاره نامه دستی که ممکن است شماره قرارداد نداشته باشد.
• نوع کاربری: مسکونی، تجاری، اداری. این مورد برای مواردی مانند فسخ قرارداد اجاره تجاری که استفاده غیرمجاز از ملک (تغییر کاربری) دلیل فسخ است، حیاتی است.

۴. ذکر دلیل فسخ به صورت صریح و مستدل

شاید مهمترین بخش متن فسخ اجاره، بیان واضح و بدون ابهام دلیل فسخ باشد. این دلیل باید یا به یکی از بندهای قرارداد اصلی اشاره کند که حق فسخ را ایجاد کرده است، یا به ماده ای از قانون که این حق را به طرف فسخ کننده می دهد:

• مثال: با استناد به بند [عدد] قرارداد اجاره مورخ [تاریخ] که مقرر می دارد در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای [تعداد] ماه متوالی، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
• مثال: با استناد به خیار عیب و مطابق ماده [عدد] قانون مدنی، به دلیل وجود [عیب فاحش] در ملک که مانع انتفاع متعارف است و علی رغم اخطارهای کتبی قبلی، موجر نسبت به رفع آن اقدام نکرده است.

این بخش باید با مستندات پشتیبانی شود.

۵. تعیین مهلت تخلیه و نحوه تسویه حساب

پس از اعلام فسخ، مهم است که تکلیف تخلیه و تسویه حساب مالی روشن شود:

• مهلت تخلیه: یک مهلت مشخص و معقول (مثلاً ۷ تا ۳۰ روز) برای تخلیه ملک تعیین شود. این مهلت می تواند توافقی باشد یا در صورت عدم توافق، توسط مراجع قضایی تعیین گردد.
• نحوه تسویه حساب:
  • مبلغ ودیعه یا رهن که باید توسط موجر به مستاجر بازگردانده شود.
  • اجاره بهای معوقه (در صورت وجود) که مستاجر باید پرداخت کند.
  • قبوض مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) که باید تا تاریخ تخلیه تسویه و مدارک آن ارائه شود.
  • شارژ ساختمان و سایر هزینه های مربوط به استفاده از ملک.
  • در صورت وارد آمدن خسارت به ملک توسط مستاجر، نحوه برآورد و کسر آن از ودیعه.

۶. شرط عدم هرگونه ادعای آتی (در صورت اقاله)

اگر فسخ به صورت توافقی (اقاله) صورت می گیرد، بهتر است بندی درج شود که پس از انجام تعهدات و تسویه حساب کامل، طرفین هیچ ادعا و طلب دیگری از یکدیگر نخواهند داشت. این بند به اسقاط تمامی حقوق و دعاوی احتمالی بعدی معروف است و به روابط پایان یافته یک مهر محکم می زند.

۷. تاریخ دقیق نگارش فسخ نامه و محل امضا

در نهایت، تاریخ دقیق نگارش فسخ نامه و محل های مشخص برای امضای طرفین و شهود ضروری است:

• تاریخ: روز، ماه و سال نگارش فسخ نامه.
• امضا:
  • امضای موجر
  • امضای مستاجر
  • امضای شهود (توصیه می شود حداقل دو شاهد عاقل و بالغ که ترجیحاً مرد باشند، زیر فسخ نامه را امضا کنند. این کار به اعتبار سند می افزاید، به ویژه در اجاره نامه های دستی).
  • مهر و امضای مشاور املاک (در صورتی که فسخ در بنگاه املاک تنظیم شده باشد و دارای کد رهگیری باشد).

با رعایت این ساختار دقیق، متن فسخ قرارداد اجاره شما، سندی کامل و معتبر خواهد بود که از حقوق هر دو طرف به خوبی دفاع می کند.

نمونه متن های فسخ قرارداد اجاره در سناریوهای مختلف

هیچ قراردادی شبیه دیگری نیست و هر وضعیت خاص خود را دارد. درک سناریوهای مختلف و داشتن نمونه نامه فسخ اجاره برای هر یک، می تواند به شما در تصمیم گیری و اقدام صحیح کمک کند. در ادامه، نمونه هایی از متن فسخ قرارداد اجاره را برای موقعیت های رایج ارائه می کنیم.

الف) نمونه متن فسخ یک جانبه توسط موجر

گاه موجر به دلایل قانونی مجبور به فسخ یک جانبه قرارداد می شود. این دلایل معمولاً ریشه در عدم رعایت تعهدات توسط مستاجر دارد.

۱. نمونه متن فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر

این یکی از رایج ترین دلایل فسخ توسط موجر است. البته، باید حتماً در قرارداد اولیه شرط حق فسخ موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها (معمولاً برای چند ماه متوالی) ذکر شده باشد.

نمونه متن:
پیرو اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] تنظیم شده در [نام آژانس املاک / محل تنظیم]، این جانب [نام کامل موجر]، فرزند [نام پدر]، به کد ملی [کد ملی موجر] و به آدرس [آدرس دقیق موجر]، با استناد به بند [شماره بند مربوطه] قرارداد فوق الذکر و به دلیل عدم پرداخت اجاره بهای [تعداد] ماه متوالی (از تاریخ [تاریخ آغاز عدم پرداخت] تا [تاریخ پایان عدم پرداخت]) توسط مستاجر محترم، جناب/سرکار [نام کامل مستاجر]، بدین وسیله به اطلاع می رساند که قرارداد اجاره مذکور را فسخ می نماید. مستاجر مکلف است ملک مورد اجاره واقع در [آدرس دقیق ملک]، پلاک ثبتی [عدد] فرعی از [عدد] اصلی را ظرف مدت [تعداد] روز کاری از تاریخ ابلاغ این فسخ نامه، تخلیه و تحویل این جانب نماید. بدیهی است پس از تخلیه، تسویه حساب نهایی بابت ودیعه، اجاره بهای معوقه، قبوض مصرفی و سایر هزینه های متعلقه صورت خواهد پذیرفت.

۲. نمونه متن فسخ به دلیل سوءاستفاده یا تغییر کاربری ملک توسط مستاجر

اگر مستاجر از ملک به صورتی غیر از آنچه در قرارداد توافق شده (مثلاً استفاده مسکونی به تجاری بدون اجازه) استفاده کند، موجر حق فسخ دارد.

نمونه متن:
پیرو اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، این جانب [نام کامل موجر]، مالک ملک واقع در [آدرس دقیق ملک] که به موجب قرارداد فوق، با کاربری [کاربری اصلی ذکر شده در قرارداد] به مستاجر محترم، جناب/سرکار [نام کامل مستاجر]، اجاره داده شده بود، با توجه به مشاهده و اطلاع از سوءاستفاده یا تغییر کاربری ملک به [کاربری جدید] (مثلاً تبدیل مسکونی به اداری یا انبار) که مغایر با بند [شماره بند مربوطه] قرارداد و تعهدات مستاجر می باشد، بدین وسیله فسخ قرارداد اجاره را اعلام می نماید. مستاجر موظف است ملک را ظرف مدت [تعداد] روز از تاریخ ابلاغ، تخلیه و به صورت اولیه تحویل این جانب دهد. تسویه حساب نهایی متعاقباً و پس از بررسی وضعیت ملک انجام خواهد شد.

۳. نمونه متن فسخ به دلیل ایجاد خسارت عمدی به ملک یا عدم انجام تعمیرات جزئی توسط مستاجر

در صورتی که مستاجر به ملک خسارت عمدی وارد کند یا از انجام تعمیرات جزئی که بر عهده اوست خودداری کند.

نمونه متن:
پیرو اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، این جانب [نام کامل موجر]، به دلیل ایجاد خسارت عمدی [توضیح نوع خسارت، مثلاً شکستن درب، تخریب دیوار] به ملک مورد اجاره واقع در [آدرس دقیق ملک] یا عدم انجام تعمیرات جزئی [توضیح نوع تعمیرات، مثلاً تعویض لامپ های سوخته، تعمیر شیر آب] که مطابق بند [شماره بند مربوطه] قرارداد و عرف، به عهده مستاجر محترم، جناب/سرکار [نام کامل مستاجر]، بوده است، حق فسخ خود را اعمال می نمایم. مستاجر مکلف به تخلیه ملک ظرف [تعداد] روز از تاریخ ابلاغ و جبران خسارات وارده می باشد. میزان خسارت پس از کارشناسی و ارزیابی، از مبلغ ودیعه کسر خواهد شد.

۴. نمونه متن فسخ پس از انقضای مدت قرارداد (با وجود عدم تخلیه توسط مستاجر)

این مورد بیشتر برای شروع روند قضایی برای تخلیه ملک بعد از فسخ اجاره به دلیل پایان مدت است، اگرچه خود قرارداد به دلیل پایان مدت منحل شده است.

نمونه متن (اظهارنامه):
مرجع محترم قضایی / اداره شورای حل اختلاف [نام محل]
موضوع: درخواست تخلیه و فسخ قرارداد اجاره به دلیل انقضای مدت
با سلام،
احتراماً به استحضار می رساند این جانب [نام کامل موجر]، فرزند [نام پدر]، به کد ملی [کد ملی موجر]، مالک شش دانگ ملک واقع در [آدرس دقیق ملک]، به موجب اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، ملک مذکور را به مدت [مدت قرارداد] به مستاجر محترم، جناب/سرکار [نام کامل مستاجر]، اجاره داده ام. مدت قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ انقضای قرارداد] به پایان رسیده است. علی رغم انقضای مدت قرارداد و درخواست های مکرر این جانب، مستاجر محترم تا کنون از تخلیه ملک خودداری نموده است. لذا، با تقدیم این اظهارنامه/دادخواست، ضمن اعلام انقضای مدت قرارداد، از آن مرجع محترم تقاضای صدور حکم تخلیه فوری ملک و الزام مستاجر به پرداخت اجاره بهای مدت تصرف مازاد بر قرارداد تا تاریخ تخلیه کامل را دارم.

ب) نمونه متن فسخ یک جانبه توسط مستاجر

در مواردی خاص، حق فسخ مستاجر نیز به وجود می آید که معمولاً به دلیل عدم انجام تعهدات اساسی موجر یا وجود عیوب جدی در ملک است.

۱. نمونه متن فسخ به دلیل وجود عیوب فاحش و غیرقابل رفع در ملک

این عیوب باید به حدی باشند که مانع انتفاع مستاجر از ملک شوند و علی رغم اطلاع موجر، رفع نشده باشند.

نمونه متن:
پیرو اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، این جانب [نام کامل مستاجر]، فرزند [نام پدر]، به کد ملی [کد ملی مستاجر] و به آدرس [آدرس دقیق مستاجر]، مستاجر ملک واقع در [آدرس دقیق ملک]، به دلیل وجود عیوب فاحش و غیرقابل رفع در ملک (مانند [توضیح عیب، مثلاً نشت گسترده آب از سقف، سیستم گرمایشی کاملاً از کار افتاده، مشکلات جدی در سیم کشی برق]) که مانع استفاده متعارف از ملک شده و علی رغم اخطار کتبی مورخ [تاریخ اخطار قبلی] به موجر محترم، جناب/سرکار [نام کامل موجر]، مبنی بر رفع عیب، هیچ اقدامی صورت نگرفته است، با استناد به خیار عیب و بند [شماره بند مربوطه] قرارداد، بدین وسیله فسخ قرارداد اجاره را اعلام می نماید. این جانب ملک را در تاریخ [تاریخ تحویل ملک] تخلیه و تحویل خواهم داد. لطفاً جهت تسویه حساب و بازگرداندن کامل ودیعه، در تاریخ مذکور در محل حضور یابید.

۲. نمونه متن فسخ به دلیل عدم ایفای تعهدات اساسی توسط موجر

اگر موجر به تعهدات مهم خود مانند تامین امکانات ضروری یا عدم ایجاد مزاحمت عمل نکند.

نمونه متن:
پیرو اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، این جانب [نام کامل مستاجر]، مستاجر ملک واقع در [آدرس دقیق ملک]، با توجه به عدم ایفای تعهدات اساسی توسط موجر محترم، جناب/سرکار [نام کامل موجر] (مانند [توضیح تعهد نقض شده، مثلاً عدم تامین امکانات گرمایشی/سرمایشی توافق شده، ایجاد مزاحمت مکرر و بی دلیل]) که طبق بند [شماره بند مربوطه] قرارداد بر عهده ایشان بوده است، و با استناد به خیار تخلف از شرط، بدین وسیله فسخ قرارداد اجاره را اعلام می نماید. ملک در تاریخ [تاریخ تحویل ملک] تخلیه خواهد شد. انتظار می رود جهت تحویل و تسویه حساب، از جمله بازگرداندن ودیعه و جبران خسارات احتمالی ناشی از عدم انجام تعهدات، در تاریخ فوق الذکر حضور بهم رسانید.

۳. نمونه متن فسخ به دلیل فورس ماژور (قوه قهریه)

در شرایطی که حوادث غیرمترقبه و غیرقابل پیش بینی، امکان انتفاع از ملک را سلب کند.

نمونه متن:
پیرو اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد]، این جانب [نام کامل مستاجر]، مستاجر ملک واقع در [آدرس دقیق ملک]، به دلیل وقوع فورس ماژور (قوه قهریه) (مانند [توضیح حادثه، مثلاً تخریب بخشی از ملک بر اثر زلزله/سیل و غیرقابل سکونت شدن، یا فرمان رسمی دولتی مبنی بر ممنوعیت استفاده از ملک]) که خارج از اراده طرفین بوده و امکان استفاده و انتفاع از ملک را به طور کلی سلب نموده است، بدین وسیله فسخ قرارداد اجاره را اعلام می نماید. ملک در تاریخ [تاریخ تحویل ملک] تخلیه می گردد و مستاجر هیچ مسئولیتی در قبال حوادث مذکور ندارد. درخواست می شود جهت بازگرداندن کامل ودیعه و تسویه حساب های مربوطه، همکاری لازم را مبذول فرمایید.

ج) نمونه متن اقاله (فسخ توافقی) قرارداد اجاره

اقاله، همواره بهترین و مسالمت آمیزترین راه برای پایان دادن به قرارداد است، چرا که با توافق هر دو طرف صورت می گیرد.

۱. نمونه متن اقاله قرارداد اجاره مسکونی

نمونه متن:
به تاریخ [تاریخ روز]، پیرو اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] تنظیم شده در [نام آژانس املاک / محل تنظیم]، این جانبان:

1. آقای/خانم [نام کامل موجر] فرزند [نام پدر] کد ملی [کد ملی موجر] به آدرس [آدرس دقیق موجر] (به عنوان موجر)
2. آقای/خانم [نام کامل مستاجر] فرزند [نام پدر] کد ملی [کد ملی مستاجر] به آدرس [آدرس دقیق مستاجر] (به عنوان مستاجر)

با اراده آزاد و آگاهانه، توافق نمودند که قرارداد اجاره فوق الذکر مربوط به ملک واقع در [آدرس دقیق ملک]، پلاک ثبتی [عدد] فرعی از [عدد] اصلی را اقاله (تفاسخ) نمایند. شرایط این اقاله بدین شرح است:

• ملک مورد اجاره در تاریخ [تاریخ توافقی تخلیه] توسط مستاجر به صورت کامل تخلیه و تحویل موجر خواهد شد.
• مبلغ ودیعه/رهن به میزان [مبلغ ودیعه] تومان، تا تاریخ [تاریخ بازپرداخت ودیعه] توسط موجر به مستاجر بازگردانده خواهد شد.
• تمامی قبوض مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) و هزینه های شارژ ساختمان تا تاریخ [تاریخ توافقی تخلیه] بر عهده مستاجر بوده و تسویه حساب آنها انجام و مدارک مربوطه ارائه خواهد گردید.
• پس از انجام کامل تعهدات فوق و تحویل ملک، طرفین هیچ گونه ادعا، حق و حقوق مالی و حقوقی دیگری نسبت به یکدیگر در خصوص این قرارداد نخواهند داشت.

این اقاله نامه در دو نسخه متحدالمتن تنظیم و به امضای طرفین و شهود رسید.
امضای موجر: [نام و نام خانوادگی]
امضای مستاجر: [نام و نام خانوادگی]
امضای شاهد ۱: [نام و نام خانوادگی]، کد ملی [کد ملی]
امضای شاهد ۲: [نام و نام خانوادگی]، کد ملی [کد ملی]

۲. نمونه متن اقاله قرارداد اجاره تجاری (مغازه/اداری)

در فسخ قرارداد اجاره تجاری، مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه اهمیت بیشتری پیدا می کند.

نمونه متن:
به تاریخ [تاریخ روز]، پیرو اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] تنظیم شده در [نام آژانس املاک / محل تنظیم]، این جانبان:

1. آقای/خانم [نام کامل موجر/شرکت] به نمایندگی [نام نماینده] کد ملی [کد ملی] به آدرس [آدرس دقیق موجر] (به عنوان موجر)
2. آقای/خانم [نام کامل مستاجر/شرکت] به نمایندگی [نام نماینده] کد ملی [کد ملی] به آدرس [آدرس دقیق مستاجر] (به عنوان مستاجر)

با اراده آزاد و آگاهانه، توافق نمودند که قرارداد اجاره تجاری فوق الذکر مربوط به ملک واقع در [آدرس دقیق ملک]، با کاربری [کاربری تجاری] را اقاله (تفاسخ) نمایند. شرایط این اقاله بدین شرح است:

• ملک تجاری مورد اجاره در تاریخ [تاریخ توافقی تخلیه] توسط مستاجر به صورت کامل تخلیه و تحویل موجر خواهد شد.
• مبلغ ودیعه/رهن به میزان [مبلغ ودیعه] تومان، تا تاریخ [تاریخ بازپرداخت ودیعه] توسط موجر به مستاجر بازگردانده خواهد شد.
• در خصوص حق سرقفلی و کسب و پیشه (در صورت وجود و تعلق آن به مستاجر)، طرفین توافق نمودند که [یکی از موارد زیر را ذکر کنید:
  • مبلغ [مبلغ توافقی] تومان بابت اسقاط تمامی حقوق سرقفلی و کسب و پیشه به مستاجر پرداخت گردد.
  • مستاجر تمامی حقوق سرقفلی و کسب و پیشه خود را بدون دریافت وجهی، به موجر واگذار نماید.
  • این حق به مستاجر بعدی منتقل شده و مسئولیت آن بر عهده مستاجر است.]
• تمامی قبوض مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) و عوارض شهرداری/اداری تا تاریخ [تاریخ توافقی تخلیه] بر عهده مستاجر بوده و تسویه حساب آنها انجام و مدارک مربوطه ارائه خواهد گردید.
• پس از انجام کامل تعهدات فوق و تحویل ملک، طرفین هیچ گونه ادعا، حق و حقوق مالی و حقوقی دیگری نسبت به یکدیگر در خصوص این قرارداد و مسائل مربوط به سرقفلی و کسب و پیشه نخواهند داشت.

این اقاله نامه در دو نسخه متحدالمتن تنظیم و به امضای طرفین و شهود رسید.
امضای موجر: [نام و نام خانوادگی]
امضای مستاجر: [نام و نام خانوادگی]
امضای شاهد ۱: [نام و نام خانوادگی]، کد ملی [کد ملی]
امضای شاهد ۲: [نام و نام خانوادگی]، کد ملی [کد ملی]

د) نکات مهم برای انواع قراردادها

در دنیای قراردادها، ریزه کاری ها اهمیت بسیاری دارند، به ویژه در مورد چگونگی فسخ اجاره نامه، اینکه قرارداد شما اجاره نامه دستی است یا بنگاهی می تواند تفاوت های مهمی ایجاد کند.

متن فسخ اجاره نامه بنگاهی (دارای کد رهگیری)

در اجاره نامه هایی که توسط مشاورین املاک و با کد رهگیری ثبت شده اند، مراحل فسخ یک گام اضافی دارد: ابطال کد رهگیری. پس از توافق بر فسخ (یا حتی در صورت فسخ یک جانبه که به دادگاه کشیده می شود و حکم صادر می گردد)، طرفین باید به بنگاه املاکی که قرارداد اولیه را تنظیم کرده است مراجعه کنند. مشاور املاک موظف است ضمن ثبت فسخ در سامانه، کد رهگیری مربوطه را ابطال کند. این کار از نظر قانونی، وضعیت ملک را به حالت اولیه بازمی گرداند و از هرگونه سوءاستفاده های احتمالی از کد رهگیری جلوگیری می کند. عدم ابطال کد رهگیری می تواند در آینده مشکلاتی را برای موجر، به خصوص در زمان فروش ملک یا اجاره مجدد، ایجاد کند.

متن فسخ اجاره نامه دستی

اجاره نامه های دستی، هرچند که اعتبار قانونی دارند، اما فاقد کد رهگیری و نظارت رسمی هستند. این موضوع باعث می شود در زمان فسخ قرارداد اجاره نامه دستی، برخی نکات با حساسیت بیشتری دنبال شوند:

• مشخصات دقیق آدرس و ثبتی ملک: از آنجا که این قراردادها شماره رسمی ندارند، باید به جای شماره قرارداد، مشخصات دقیق ملک شامل آدرس کامل پستی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی (در صورت امکان) به وضوح در متن فسخ ذکر شود. این امر به شناسایی دقیق ملکی که قرارداد آن فسخ شده، کمک شایانی می کند.
• نقش شهود: در قراردادهای دستی، حضور و امضای شهود (حداقل دو شاهد عاقل و بالغ) در پای متن فسخ قرارداد اجاره اهمیت دوچندان پیدا می کند. امضای شهود، سندیت و اعتبار فسخ نامه را در صورت بروز اختلاف، به طرز چشمگیری افزایش می دهد و می تواند به عنوان یک پشتوانه محکم در مراجع قضایی عمل کند.
• ثبت اثر انگشت: علاوه بر امضا، گرفتن اثر انگشت از طرفین و شهود نیز می تواند به اعتبار سند بیافزاید.

مراحل قانونی و اقدامات عملی پس از نگارش متن فسخ

نگارش متن فسخ قرارداد اجاره تنها آغاز راه است. آنچه اهمیت بیشتری دارد، اطلاع رسانی صحیح و پیگیری های قانونی پس از آن است تا فسخ، اثر حقوقی کامل خود را پیدا کند و از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود. این مراحل، راهنمای شما برای چگونگی فسخ اجاره نامه به شکل صحیح است.

۱. اهمیت ابلاغ صحیح فسخ نامه

اولین و مهمترین گام پس از تنظیم متن فسخ قرارداد اجاره، ابلاغ رسمی آن به طرف مقابل است. بدون ابلاغ، طرف مقابل ادعا می کند که از فسخ بی خبر بوده و فسخ اثری نخواهد داشت. ابلاغ صحیح تضمین می کند که طرف مقابل از اراده شما برای پایان دادن به قرارداد مطلع شده است.

• روش های رسمی ابلاغ:
  • اظهارنامه قضایی: مطمئن ترین روش است. با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و تنظیم اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره، می توانید به صورت رسمی و با مدرک قانونی، فسخ نامه را به طرف مقابل ابلاغ کنید. رسید ابلاغ اظهارنامه، سند محکمی برای اثبات اطلاع طرف مقابل است.
  • نامه سفارشی با رسید: ارسال نامه سفارشی از طریق پست و دریافت رسید تحویل، می تواند به عنوان مدرکی دال بر ابلاغ تلقی شود، اما قدرت اثباتی آن به اندازه اظهارنامه قضایی نیست.
• اهمیت اثبات وصول و آگاهی طرف مقابل: در هر روشی که انتخاب می کنید، هدف اصلی باید اثبات این باشد که طرف مقابل فسخ نامه را دریافت کرده و از محتوای آن آگاه شده است. این اثبات، سنگ بنای هرگونه اقدام حقوقی بعدی خواهد بود.

۲. مدارک ضروری برای همراهی با فسخ نامه

هنگام ابلاغ فسخ نامه یا مراجعه به مراجع قضایی، باید مدارک پشتیبان را نیز همراه داشته باشید:

• اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره: این سند، پایه و اساس رابطه حقوقی شماست.
• مدارک هویتی طرفین: کارت ملی یا شناسنامه.
• مستندات مربوط به دلیل فسخ:
  • اگر دلیل فسخ، عدم پرداخت اجاره بها است، سوابق بانکی و پیامک های درخواست واریز اجاره.
  • اگر دلیل، وجود عیب در ملک است، عکس، فیلم، گزارش کارشناسی (در صورت لزوم) یا شهادت شهود.
  • اگر تخلف از شرط است، مکاتبات، پیام ها یا هر سندی که تخلف را اثبات کند.

۳. نقش شهود و تنظیم صورتجلسه

شهود، به ویژه در اجاره نامه های دستی، نقش حیاتی در اعتبار بخشیدن به متن فسخ و مراحل بعدی دارند:

• زمان تنظیم فسخ نامه: حضور و امضای حداقل دو شاهد عاقل و بالغ در زمان نگارش و امضای فسخ نامه.
• زمان تخلیه ملک: حتی در زمان تخلیه ملک نیز بهتر است با حضور شهود صورتجلسه ای از وضعیت ملک، کنتورها و تحویل کلیدها تنظیم شود. این صورتجلسه، مدرکی محکم برای اثبات وضعیت ملک در زمان تحویل است.

۴. اقدامات در صورت عدم همکاری طرف مقابل

اگر طرف مقابل حاضر به همکاری برای امضای فسخ نامه یا تخلیه ملک نباشد، باید از مجاری قانونی اقدام کنید.

• مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه:
  • شورای حل اختلاف: برای دعاوی مربوط به اجاره که مبلغ آنها تا سقف معینی است (حدود ۲۰ میلیون تومان در حال حاضر)، شورای حل اختلاف مرجع رسیدگی اولیه است. دادخواست فسخ و تخلیه را می توانید از طریق دفاتر خدمات قضایی تنظیم و به شورای حل اختلاف یا دادگاه ارائه دهید.
  • دادگاه عمومی حقوقی: برای مبالغ بالاتر یا پرونده های پیچیده تر، مرجع صالح دادگاه عمومی حقوقی است.
• نحوه طرح دادخواست فسخ و تخلیه: در دادخواست باید مشخصات کامل طرفین، مشخصات قرارداد اجاره، دلیل فسخ به صورت مستدل و درخواست های مشخص (مانند صدور حکم فسخ قرارداد و حکم تخلیه) ذکر شود.
• دریافت حکم تخلیه و مراحل اجرایی آن: پس از صدور حکم فسخ و تخلیه از سوی مراجع قضایی، اگر طرف مقابل همچنان از تخلیه خودداری کند، می توان از واحد اجرای احکام دادگستری درخواست اجرای حکم تخلیه را نمود. در این مرحله، با حضور مامور اجرا و در صورت لزوم نیروی انتظامی، ملک تخلیه و به مالک تحویل داده می شود.

۵. تسویه حساب مالی و صورتجلسه تحویل ملک

مرحله پایانی، تسویه حساب کامل و تحویل رسمی ملک است.

• بررسی نهایی وضعیت ملک: قبل از تحویل، ملک از نظر خسارت، وضعیت کنتورها و عدم بدهی های احتمالی (مثلاً شارژ یا قبوض) بررسی می شود.
• تنظیم صورتجلسه تحویل: صورتجلسه ای دقیق تنظیم می شود که در آن وضعیت ملک در زمان تحویل، قرائت کنتورها، مبلغ ودیعه مسترد شده (یا کسر شده بابت خسارات یا بدهی ها) و اینکه طرفین هیچ ادعای دیگری ندارند، قید و به امضای طرفین و شهود می رسد. این صورتجلسه به عنوان مفاصاحساب نهایی عمل می کند.

۶. هزینه های احتمالی

بسته به پیچیدگی پرونده و عدم همکاری طرف مقابل، ممکن است هزینه هایی متوجه شما شود:

• حق الوکاله وکیل: در صورت نیاز به مشاوره حقوقی یا حضور وکیل در مراجع قضایی.
• هزینه دادرسی: مبلغی که برای ثبت دادخواست در دادگستری پرداخت می شود.
• کارشناسی: در صورت لزوم برای برآورد خسارات وارده به ملک.

رعایت دقیق این مراحل، فرآیند فسخ قرارداد اجاره را برای شما شفاف تر و کم چالش تر خواهد کرد. همیشه توصیه می شود در هر گام، با آگاهی کامل پیش بروید و در صورت لزوم، از مشاوره متخصصین حقوقی بهره مند شوید.

---

سوالات متداول

آیا می توان قرارداد اجاره را بدون دلیل قانونی فسخ کرد؟

خیر، قرارداد اجاره یک عقد لازم است و نمی توان آن را به صرف اراده یک جانبه و بدون دلیل قانونی یا توافق (اقاله) فسخ کرد. فسخ نیازمند وجود یکی از خیارات قانونی یا شروط فسخ درج شده در خود قرارداد است. در غیر این صورت، فسخ غیرقانونی تلقی شده و ممکن است موجب مسئولیت برای طرف فسخ کننده شود.

اگر در قرارداد اسقاط کافه خیارات درج شده باشد، آیا باز هم حق فسخ وجود دارد؟

بله، معمولاً این عبارت تمامی خیارات را ساقط نمی کند. برخی از خیارات مانند خیار تدلیس (فریب)، خیار شرط (اگر به صورت واضح و مشخص در قرارداد قید شده باشد) و همچنین موارد قانونی خاصی که منجر به انفساخ یا بطلان قرارداد می شوند، حتی با وجود این عبارت نیز ممکن است همچنان پابرجا بمانند. برای اطمینان بیشتر، توصیه می شود با یک متخصص حقوقی مشورت نمایید.

مهلت قانونی برای تخلیه ملک پس از اعلام فسخ چقدر است؟

قانون، مهلت مشخص و یکسانی برای تخلیه پس از اعلام فسخ تعیین نکرده است. این مهلت می تواند در خود قرارداد (خیار شرط) تعیین شده باشد یا در متن فسخ به صورت توافقی یا پیشنهادی درج شود. در صورت عدم توافق و ارجاع به مراجع قضایی، دادگاه یا شورای حل اختلاف با توجه به شرایط، مهلت معقولی را برای تخلیه تعیین خواهد کرد (معمولاً بین ۷ تا ۳۰ روز).

در صورت عدم همکاری طرف مقابل برای امضای فسخ نامه، چه اقدامی باید کرد؟

در صورتی که طرف مقابل از همکاری برای امضای متن فسخ یا تخلیه ملک خودداری کند، باید از طریق مراجع قانونی اقدام نمایید. ابتدا می توانید از طریق دفاتر خدمات قضایی، اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره را به صورت رسمی برای ایشان ارسال کنید. اگر با وجود ابلاغ رسمی اظهارنامه، همچنان همکاری صورت نگیرد، باید با تنظیم دادخواست، از طریق شورای حل اختلاف (برای مبالغ پایین) یا دادگاه عمومی حقوقی، درخواست صدور حکم فسخ قرارداد و تخلیه ملک را مطرح نمایید.

آیا برای فسخ قرارداد اجاره تجاری، قوانین و نکات ویژه ای وجود دارد؟

بله، فسخ قرارداد اجاره تجاری، به ویژه آن دسته از قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می شوند، دارای پیچیدگی های بیشتری است. مسائلی مانند حق سرقفلی و کسب و پیشه، می تواند فرآیند فسخ و تخلیه را بسیار متفاوت کند. در این نوع قراردادها، مستاجر ممکن است در قبال تخلیه ملک، مستحق دریافت مبلغی بابت سرقفلی باشد. همواره توصیه می شود در فسخ قرارداد اجاره مغازه و سایر املاک تجاری، حتماً از مشاوره وکلای متخصص در این حوزه بهره مند شوید.

تفاوت میان فسخ، انفساخ و بطلان چیست؟

• فسخ: انحلال قرارداد با اراده یک جانبه یکی از طرفین (در صورت وجود حق فسخ).
• انفساخ: انحلال قهری (خودبه خودی) قرارداد در اثر وقوع یک شرط یا حادثه خارجی که بدون نیاز به اراده طرفین، قرارداد را از بین می برد (مانند از بین رفتن عین مستاجره).
• بطلان: به معنای این است که قرارداد از همان ابتدا، به دلیل عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله (مانند عدم قصد، عدم اهلیت، نامشروع بودن جهت معامله و غیره)، فاقد اعتبار و اثر حقوقی بوده است و هیچگاه صحیحاً منعقد نشده است.

آیا پیامک یا واتساپ برای اعلام فسخ کافی است؟

خیر، پیامک یا واتساپ، به تنهایی و بدون پشتوانه قانونی یا توافقی، برای اعلام رسمی فسخ قرارداد اجاره کافی نیست و اعتبار حقوقی لازم را ندارد. در موارد اختلاف، اثبات ابلاغ و آگاهی طرف مقابل از این طریق دشوار است. همواره توصیه می شود برای اعلام فسخ از روش های مکتوب و رسمی مانند اظهارنامه قضایی استفاده کنید تا مدرک محکمی برای اثبات ادعای خود داشته باشید.

نتیجه گیری

پایان دادن به یک رابطه قراردادی اجاره، مانند آغاز آن، نیازمند دقت، آگاهی و اقدام مسئولانه است. همانطور که در این مقاله مشاهده شد، نگارش و ابلاغ صحیح متن فسخ قرارداد اجاره، نه تنها از حقوق طرفین دفاع می کند، بلکه می تواند از بروز اختلافات طولانی مدت و هزینه بر حقوقی نیز جلوگیری نماید. از تفاوت های بنیادی میان فسخ یک جانبه و اقاله تا رعایت جزئیات در تنظیم متن و انجام اقدامات عملی پس از آن، هر مرحله اهمیت خاص خود را دارد.

تجربه به ما می آموزد که شفافیت در بیان دلایل فسخ، مستدل بودن آن بر پایه قرارداد یا قانون، و رعایت پروتکل های ابلاغ رسمی، کلید یک فرآیند موفق است. همچنین، فراموش نکنید که در هر گام، به ویژه در موارد پیچیده یا زمانی که با عدم همکاری طرف مقابل مواجه می شوید، مشاوره با متخصصین حقوقی می تواند راهگشا باشد و شما را از مسیر پر پیچ و خم دعاوی حقوقی به سلامت عبور دهد. با آگاهی و قدم های مطمئن، می توانید با اطمینان خاطر بیشتری با این مرحله از روابط قراردادی خود کنار بیایید.