نمونه دادخواست الزام به فک رهن

وقتی تعهدات مالی به پایان می رسد اما هنوز ملک در رهن باقی مانده است، راهی برای آزادسازی آن وجود دارد. این مسیر قانونی از طریق تنظیم و تقدیم نمونه دادخواست الزام به فک رهن به دادگاه آغاز می شود تا راهن بتواند حق خود را برای آزاد شدن وثیقه بازپس گیرد.

یکی از موضوعاتی که در روابط حقوقی و مالی افراد جایگاه ویژه ای دارد، عقد رهن است. این قرارداد که اغلب برای تضمین بازپرداخت بدهی یا ایفای تعهدات مالی استفاده می شود، می تواند آرامش خاطری برای طلبکار (مرتهن) فراهم آورد و در عین حال، راهن (بدهکار) را به ایفای تعهدات خود پایبند سازد. اما داستان همیشه به همین سادگی به پایان نمی رسد. گاهی اوقات، پس از آنکه راهن تمامی دین خود را ادا می کند و به تعهداتش عمل می نماید، مرتهن از آزادسازی مال مرهونه خودداری می کند و ملک را همچنان در قید رهن نگه می دارد. اینجاست که راهن خود را در یک موقعیت ناخوشایند می بیند؛ بدهی اش را پرداخت کرده، اما هنوز نمی تواند به طور کامل از مالکیت خود بهره برداری کند یا آن را به دیگری انتقال دهد.

در چنین شرایطی، راه چاره ای قانونی پیش روی او قرار می گیرد: طرح دعوای الزام به فک رهن. این دعوا به راهن این امکان را می دهد تا از طریق مراجع قضایی، مرتهن را مجبور به آزادسازی مال مرهونه کند. اما چگونه می توان این مسیر را به درستی پیمود؟ چگونه یک دادخواست حقوقی را به گونه ای تنظیم کرد که تمامی جوانب قانونی را در بر گیرد و به نتیجه مطلوب برسد؟ این مقاله به دنبال پاسخگویی به همین پرسش هاست و می کوشد تا با ارائه یک راهنمای کامل، از مفهوم رهن و فک رهن تا نحوه تنظیم دادخواست و پیگیری مراحل قانونی آن، خواننده را همراهی کند. در ادامه، جنبه های مختلف این دعوا، شرایط و مدارک مورد نیاز، و همچنین یک نمونه متن دادخواست الزام به فک رهن مورد بررسی قرار خواهد گرفت تا راهی روشن و قابل اعتماد برای افرادی که با چنین مشکلی مواجه شده اند، فراهم شود.

فک رهن چیست و چرا ضروری است؟

آشنایی با مفاهیم پایه ای در هر مسیر قانونی، اولین گام برای درک بهتر آن است. در مورد الزام به فک رهن نیز، ابتدا باید درک کاملی از عقد رهن و فک رهن داشت.

تعریف عقد رهن

تصور کنید فردی قصد دارد از دیگری مبلغی را قرض بگیرد. طلبکار، برای اطمینان از بازپرداخت این قرض، ممکن است از بدهکار بخواهد تا مالی را به عنوان وثیقه نزد او بگذارد. اینجاست که عقد رهن پا به میدان می گذارد. در زبان حقوقی، رهن عقدی است که بر اساس آن، بدهکار (که در این قرارداد راهن نامیده می شود) مالی را به عنوان وثیقه نزد طلبکار (که مرتهن نام دارد) قرار می دهد تا در صورت عدم ایفای تعهد، مرتهن بتواند طلب خود را از محل فروش آن مال وصول کند. به این مال که به رهن گذاشته می شود، مال مرهونه گفته می شود. هدف اصلی از عقد رهن، ایجاد یک تضمین قوی برای طلبکار است؛ تضمینی که به او اطمینان می دهد حتی اگر بدهکار نتواند به تعهدات خود عمل کند، راهی برای بازپس گیری طلبش وجود دارد. این عقد، به دلیل اهمیتش در مبادلات مالی و اعتباری، در قانون مدنی به تفصیل مورد توجه قرار گرفته است.

مفهوم فک رهن

پس از آنکه راهن، تمامی بدهی خود را پرداخت کرد و به تمام تعهداتش در قبال مرتهن عمل نمود، نوبت به آزادسازی مال مرهونه می رسد. به این فرآیند آزادسازی مال از قید رهن، فک رهن می گویند. در واقع، فک رهن به معنای پایان یافتن آثار حقوقی عقد رهن است و از آن لحظه به بعد، مال مرهونه دیگر به عنوان وثیقه در دست مرتهن نیست. اهمیت فک رهن بسیار زیاد است؛ زیرا تا زمانی که ملکی در رهن باشد، مالک آن نمی تواند به طور کامل از حقوق مالکانه خود استفاده کند. برای مثال، امکان نقل و انتقال رسمی ملک، یا حتی دریافت وام های جدید با وثیقه قرار دادن همان ملک، تا پیش از فک رهن با محدودیت هایی مواجه می شود. فک رهن، درهای جدیدی را به روی مالک می گشاید و به او اجازه می دهد تا با آزادی کامل، هرگونه تصرف حقوقی و مادی را در ملک خود داشته باشد.

مبانی قانونی فک رهن

پایه و اساس قانونی عقد رهن و فک رهن را می توان در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران جستجو کرد. ماده 787 قانون مدنی به صراحت بیان می دارد: عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحای قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد. این ماده قانونی به ما می گوید که پس از ایفای تعهد از سوی راهن، حق مرتهن برای ادامه رهن از بین می رود و او موظف به آزادسازی مال است. سایر مواد قانون مدنی نیز به تفصیل به شرایط، آثار و احکام عقد رهن می پردازند و در مجموع، چهارچوب حقوقی لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن را فراهم می آورند. در واقع، وقتی مرتهن از فک رهن خودداری می کند، این اقدام او نوعی تخلف از تعهد قانونی و قراردادی محسوب می شود که به راهن حق می دهد تا از طریق دادگاه، او را به انجام این وظیفه قانونی ملزم کند.

در چه مواردی نیاز به طرح دادخواست الزام به فک رهن پیدا می کنیم؟

زندگی حقوقی همیشه پیچیدگی های خاص خود را دارد. گاهی اوقات، با وجود ایفای تمامی تعهدات، افراد با عدم همکاری طرف مقابل مواجه می شوند. در زمینه رهن و فک رهن نیز، سناریوهایی وجود دارد که در آن ها راهن ناچار به توسل به دادگاه و طرح دعوای الزام به فک رهن می شود.

امتناع مرتهن از فک رهن پس از پرداخت کامل دین

شاید رایج ترین و مستقیم ترین حالتی که فردی را به طرح دعوای الزام به فک رهن وامی دارد، زمانی است که راهن تمامی بدهی خود را به مرتهن (خواه یک شخص حقیقی باشد و خواه یک موسسه مالی مانند بانک) پرداخت کرده است، اما مرتهن از آزادسازی مال مرهونه سر باز می زند. تصور کنید فردی وامی از بانک گرفته و سند ملک خود را در رهن بانک قرار داده است. او ماه ها و سال ها با جدیت اقساط خود را پرداخت می کند و سرانجام تمامی مبلغ وام تسویه می شود. با یک دنیا امید و آسودگی خاطر به بانک مراجعه می کند تا سند خود را آزاد کند، اما با دلایل مختلف یا بدون دلیل قانع کننده ای از سوی بانک یا شخص مرتهن مواجه می شود که از انجام این کار امتناع می ورزند. در این حالت، راهن مدارک اثبات پرداخت دین (مانند رسیدهای بانکی، فیش های واریزی، گواهی تسویه حساب و…) را در اختیار دارد و می تواند با استناد به آن ها، از دادگاه بخواهد که مرتهن را ملزم به فک رهن کند. این شرایط می تواند برای راهن بسیار آزاردهنده باشد، چرا که حق او به وضوح نادیده گرفته شده است.

امتناع فروشنده از فک رهن ملک فروخته شده

یک سناریوی دیگر و نسبتاً رایج، زمانی است که فردی ملکی را خریداری می کند که در زمان معامله، در رهن یک بانک یا شخص دیگر قرار دارد. در چنین معاملاتی، اغلب توافق می شود که فروشنده پس از دریافت بخشی یا تمام ثمن معامله، اقدام به فک رهن ملک کند تا خریدار بتواند سند رسمی ملک را به نام خود منتقل کند. اما گاهی اوقات، فروشنده پس از دریافت پول، به تعهد خود عمل نمی کند و ملک را از رهن خارج نمی سازد. این وضعیت می تواند خریدار را در موقعیت دشواری قرار دهد، زیرا او پول ملک را پرداخت کرده اما هنوز مالک رسمی آن نیست و نمی تواند آن را به نام خود منتقل کند. در این مورد، خریدار باید به طرفیت فروشنده و گاهی نیز به طرفیت مرتهن (مثلاً بانک) دادخواستی با خواسته الزام فروشنده به فک رهن و سپس تنظیم سند رسمی تقدیم کند. این دعوا، تفاوت ظریفی با صرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دارد، زیرا پیش شرط تنظیم سند رسمی، آزادسازی ملک از رهن است.

امتناع سازنده از فک رهن ملک در قراردادهای مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از رایج ترین انواع قراردادها در صنعت ساختمان سازی هستند. در این قراردادها، مالکان زمین، ملک خود را برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می دهند و سازنده نیز در ازای ساخت بنا، سهمی از واحدهای ساخته شده را دریافت می کند. گاهی اوقات، سازنده برای تامین مالی پروژه، ملک مورد مشارکت را به رهن بانک یا شخص ثالث دیگری می گذارد. پس از اتمام پروژه و تحویل واحدها، ممکن است سازنده از فک رهن ملک امتناع ورزد. این وضعیت می تواند مالکان را در شرایط بسیار بغرنجی قرار دهد، زیرا ملک آن ها با وجود اتمام پروژه، همچنان در گرو طلبکار سازنده است و امکان بهره برداری کامل یا انتقال سند واحدهای سهم الشرکه خود را ندارند. در این حالت، مالکان باید به طرفیت سازنده (و گاهی نیز به طرفیت مرتهن) دعوای الزام به فک رهن را مطرح کنند.

شرایط خاص دیگر

علاوه بر موارد فوق، ممکن است شرایط دیگری نیز پیش بیاید که نیاز به طرح این دعوا را ایجاد کند. به عنوان مثال، در صورت فوت مرتهن و عدم اقدام وراث او برای فک رهن، یا در شرایطی که مرتهن به هر دلیل دیگری از انجام این وظیفه قانونی سر باز زند و حقوق راهن را تضییع کند، راهن می تواند با مراجعه به دادگاه، طلب فک رهن کند. هر یک از این سناریوها نشان می دهد که دادخواست الزام به فک رهن، ابزاری حیاتی برای بازپس گیری حقوق مالکانه و آزادسازی اموال از قید و بندهای حقوقی است که مانع از تصرف کامل مالک در ملک خود می شوند.

بر اساس ماده 787 قانون مدنی، مرتهن نمی تواند پیش از ادای دین توسط راهن، رهن را مسترد دارد؛ اما پس از ادای دین، امتناع او از فک رهن، موجبات طرح دعوای حقوقی برای الزام وی را فراهم می آورد.

شرایط و مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به فک رهن

برای اینکه یک دعوای حقوقی به نتیجه مطلوب برسد، لازم است که شرایط ماهوی و شکلی آن به درستی رعایت شود و مدارک کافی برای اثبات ادعاها ارائه گردد. دعوای الزام به فک رهن نیز از این قاعده مستثنی نیست.

شرایط ماهوی دعوا

پیش از آنکه به فکر جمع آوری مدارک باشیم، باید مطمئن شویم که دعوای ما از نظر ماهیت، دارای ارکان لازم برای طرح در دادگاه است. سه شرط اصلی و ماهوی برای دعوای الزام به فک رهن وجود دارد:

1. وجود عقد رهن معتبر: اولین و مهم ترین شرط، وجود یک قرارداد رهن قانونی و معتبر است. این قرارداد می تواند به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد (مانند رهن بانک در قبال وام) یا به صورت عادی و بین اشخاص حقیقی منعقد شده باشد. مهم این است که اصول و ارکان عقد رهن، طبق قانون مدنی رعایت شده باشد. بدون وجود یک قرارداد رهن صحیح، دعوایی با این عنوان قابل طرح نخواهد بود.
2. ایفای تعهد از سوی راهن یا خریدار: راهن باید اثبات کند که دین خود را به طور کامل پرداخت کرده است. این پرداخت می تواند شامل تسویه کامل وام، پرداخت کامل ثمن معامله (در صورت خرید ملک مرهونه) یا ایفای سایر تعهدات مندرج در قرارداد رهن باشد. تا زمانی که بخشی از دین باقی مانده باشد، مرتهن حق دارد که مال را در رهن خود نگه دارد.
3. امتناع خوانده از فک رهن: پس از ایفای تعهد، باید ثابت شود که مرتهن (یا فروشنده در مورد ملک مرهونه) از آزادسازی مال و فک رهن امتناع کرده است. این امتناع می تواند به صورت کتبی، شفاهی یا حتی با عدم اقدام عملی او مشخص شود.

مدارک و منضمات دادخواست (لیست کامل و دقیق)

مدارکی که به دادخواست پیوست می شوند، نقش کلیدی در اثبات ادعاهای خواهان و متقاعد کردن دادگاه دارند. تهیه لیست کامل و دقیق این مدارک می تواند روند دادرسی را تسریع کند. لیست مهم ترین مدارک به شرح زیر است:

* سند مالکیت ملک: تصویر برابر اصل سند مالکیت (تک برگ یا دفترچه ای) که نشان دهنده مالکیت خواهان بر ملک مرهونه است. در مواردی که هنوز سند رسمی به نام خواهان منتقل نشده (مانند خریدار ملک مرهونه)، مبایعه نامه معتبر و قرارداد انتقال ملک می تواند جایگزین یا مکمل باشد.
* قرارداد رهن: اگر رهن به صورت قراردادی و بین اشخاص حقیقی منعقد شده، اصل یا کپی برابر اصل قرارداد رهن ضروری است. در مورد رهن بانکی، معمولاً سند رسمی رهن که در دفترخانه تنظیم شده، به عنوان مدرک اصلی تلقی می شود.
* قرارداد مشارکت در ساخت: در صورتی که دعوا مربوط به امتناع سازنده از فک رهن باشد، قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان دلیل اصلی روابط حقوقی طرفین ارائه می شود.
* مدارک اثبات پرداخت دین: این مدارک، حیاتی ترین بخش دعوا هستند و بسته به نوع بدهی و مرتهن، می توانند متفاوت باشند:
* رسیدهای بانکی و فیش های واریزی که نشان دهنده پرداخت اقساط یا تسویه کامل دین هستند.
* گواهی تسویه حساب و عدم بدهی از بانک یا موسسه مالی مربوطه.
* سفته، چک یا هر سند تجاری دیگری که نشان دهنده پرداخت یا تهاتر دین باشد.
* اظهارنامه رسمی که در آن خواهان، مرتهن را به فک رهن دعوت کرده و مرتهن از این کار خودداری نموده است (این اظهارنامه می تواند به عنوان دلیل امتناع نیز استفاده شود).
* کارت ملی و شناسنامه خواهان: برای احراز هویت خواهان.
* وکالتنامه (در صورت داشتن وکیل): اگر دعوا توسط وکیل طرح می شود، وکالتنامه معتبر باید ضمیمه دادخواست گردد.
* فتوکپی برابر اصل کلیه مدارک فوق: لازم است که تمامی مدارک، برابر اصل شده و به دادخواست پیوست شوند.
* گواهی پرداخت هزینه دادرسی: هزینه دادرسی باید بر اساس بهای خواسته (که در بخش های بعدی توضیح داده خواهد شد) محاسبه و پرداخت شود و فیش آن ضمیمه دادخواست گردد.

جمع آوری دقیق این مدارک و اطمینان از صحت و اعتبار آن ها، بخش مهمی از آماده سازی برای طرح دعوای الزام به فک رهن است. هر چه مدارک قوی تر و مستدل تر باشند، شانس موفقیت در دادگاه بیشتر خواهد بود.

نحوه تنظیم دادخواست الزام به فک رهن (گام به گام عملی)

تنظیم یک دادخواست حقوقی، نیازمند دقت و رعایت اصول خاصی است. دادخواست الزام به فک رهن نیز، مانند سایر دعاوی، باید با ساختار و محتوایی مشخص تهیه شود. در این بخش، به صورت گام به گام، نحوه تنظیم این دادخواست را بررسی خواهیم کرد.

مشخصات خواهان

خواهان، شخصی است که دعوا را اقامه می کند. اطلاعات او باید به طور کامل و دقیق در دادخواست درج شود:

* نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی: این اطلاعات برای شناسایی دقیق خواهان ضروری است.
* آدرس کامل و دقیق: شامل شهر، خیابان اصلی، کوچه، پلاک، طبقه و واحد. این آدرس برای ابلاغ اوراق قضایی به خواهان مورد استفاده قرار می گیرد.
* شغل: ذکر شغل خواهان نیز در فرم دادخواست الزامی است.

مشخصات خوانده

خوانده، شخصی است که دعوا علیه او مطرح می شود. مشخصات او نیز باید با دقت کامل درج شود:

* نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی: برای شناسایی خوانده.
* آدرس کامل و دقیق: آدرس خوانده برای ابلاغ دادخواست و سایر اوراق قضایی به او بسیار حائز اهمیت است. اگر خوانده یک موسسه مالی (مانند بانک) باشد، نام کامل بانک/موسسه و آدرس شعبه مرکزی یا شعبه ای که قرارداد رهن در آن منعقد شده، ذکر می شود.
* شغل: در صورت امکان، شغل خوانده نیز باید ذکر شود.

تعیین خواسته و بهای آن

این بخش یکی از مهم ترین قسمت های دادخواست است، زیرا خواهان به طور مشخص از دادگاه چه چیزی را درخواست می کند.

* عبارت دقیق خواسته: عبارت استاندارد برای این دعوا معمولاً به این صورت است: صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از شش دانگ ملک/آپارتمان دارای پلاک ثبتی… واقع در… به همراه مطالبه کلیه خسارات دادرسی. لازم است اطلاعات پلاک ثبتی، بخش ثبتی و آدرس دقیق ملک به روشنی قید شود.
* بهای خواسته: در دعاوی ملکی، بهای خواسته معمولاً مقوم به عدد ریالی است، به این معنی که خواهان ارزشی را برای خواسته خود به صورت ریالی تعیین می کند. این مقدار باید در ستون بهای خواسته درج شود (مثلاً: مقوم به 21,000,000 ریال). بهای خواسته، عمدتاً بر میزان هزینه دادرسی (که درصدی از بهای خواسته است) و همچنین قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی از حکم صادره تاثیر می گذارد. تعیین این مبلغ نیاز به مشورت با کارشناس حقوقی دارد.

شرح دادخواست

این بخش، قلب دادخواست است و خواهان باید داستان حقوقی خود را به تفصیل و با استناد به مدارک و قوانین، برای دادگاه روایت کند. شرح دادخواست باید شامل موارد زیر باشد:

* تشریح عقد رهن: توضیح دهید که چگونه و در چه تاریخی، عقد رهن بین شما (راهن) و خوانده (مرتهن) منعقد شده است. شماره قرارداد رهن، تاریخ آن و مشخصات ملک مرهونه باید ذکر شود.
* تشریح ایفای تعهد: به طور کامل توضیح دهید که چگونه و در چه تاریخی، شما تمامی تعهدات خود را (مثلاً پرداخت کامل دین) انجام داده اید. به مدارک اثباتی (مانند رسیدهای بانکی، گواهی تسویه حساب و…) که ضمیمه دادخواست می کنید، اشاره نمایید.
* تشریح امتناع خوانده: بیان کنید که با وجود ایفای تعهدات شما، خوانده چگونه و از چه زمانی از فک رهن خودداری کرده است. اگر اظهارنامه ای برای خوانده فرستاده اید، به تاریخ و شماره آن اشاره کنید.
* درخواست صدور حکم: در پایان، از دادگاه بخواهید که با بررسی مدارک و مستندات، حکم بر الزام خوانده به فک رهن و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی و…) صادر نماید.

ثبت دادخواست

پس از تکمیل و امضای دادخواست، مراحل اداری آن آغاز می شود:

* مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: دادخواست های حقوقی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شوند. خواهان (یا وکیل او) باید به این دفاتر مراجعه کند.
* ثبت در سامانه ثنا: برای ثبت دادخواست و پیگیری مراحل آن، ثبت نام در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی) ضروری است. تمامی ابلاغ ها و مکاتبات قضایی از طریق این سامانه انجام می شود.
* نکات مهم در زمان ثبت: در زمان ثبت، مطمئن شوید که تمامی مدارک و منضمات به درستی اسکن و پیوست شده اند. همچنین، هزینه دادرسی باید پرداخت شود. پس از ثبت، دادخواست به یکی از شعبات دادگاه حقوقی صالح (که معمولاً دادگاه محل وقوع ملک است) ارجاع داده می شود. یک شماره پرونده و شماره رهگیری به شما داده خواهد شد که برای پیگیری های بعدی لازم است.

رعایت تمامی این مراحل و دقت در تنظیم هر بخش از دادخواست، می تواند تاثیر بسزایی در سرعت و نتیجه مطلوب پرونده داشته باشد.

نمونه متن دادخواست الزام به فک رهن (قابل کپی)

برای سهولت در درک و استفاده، در ادامه یک نمونه متن دادخواست الزام به فک رهن آورده شده است. این نمونه ها صرفاً برای آشنایی با ساختار و محتوا هستند و باید متناسب با شرایط خاص هر پرونده، اطلاعات آن تکمیل و تنظیم شود.

نمونه کلی دادخواست الزام به فک رهن (بین اشخاص حقیقی)

خواهان:
نام: [نام خواهان]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
کد ملی: [کد ملی خواهان]
آدرس: [آدرس کامل خواهان]
شغل: [شغل خواهان]

خوانده:
نام: [نام خوانده]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی خوانده]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
کد ملی: [کد ملی خوانده]
آدرس: [آدرس کامل خوانده]
شغل: [شغل خوانده]

وکیل/نماینده قانونی: (در صورت وجود)
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]
شماره پروانه: [شماره پروانه وکیل]
آدرس: [آدرس دفتر وکیل]

تعیین خواسته و بهای آن:
صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از شش دانگ ملک/آپارتمان (با ذکر نوع ملک، مانند: مسکونی/تجاری) دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی] واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] شهرستان [نام شهرستان] به آدرس [آدرس دقیق ملک، شامل خیابان، کوچه، پلاک] به همراه مطالبه کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر هزینه ها)
بهای خواسته: مقوم به [عدد ریالی، مثلاً 21,000,000] ریال.

دلایل و منضمات دادخواست:
1. تصویر مصدق سند مالکیت/مبایعه نامه ملک
2. تصویر مصدق قرارداد رهن عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]
3. تصویر مصدق گواهی تسویه حساب/رسید پرداخت دین/فیش های واریزی (به تعداد کافی)
4. تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی به خوانده (در صورت ارسال)
5. تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان
6. تصویر مصدق وکالتنامه (در صورت وجود وکیل)

شرح دادخواست:
احتراماً به استحضار می رساند:
1. اینجانب/موکل، مالک شش دانگ ملک/آپارتمانی با مشخصات پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] و آدرس [آدرس ملک] می باشم.
2. به موجب قرارداد رهن [عادی/رسمی] به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] تنظیمی فی مابین اینجانب/موکل (راهن) و خوانده محترم (مرتهن)، ملک مذکور در قبال دین/وام به مبلغ [مبلغ دین] ریال در رهن خوانده قرار گرفته است.
3. اینجانب/موکل، به تاریخ [تاریخ اتمام پرداخت یا تسویه حساب]، تمامی بدهی/دین خود را مطابق با قرارداد و اسناد و مدارک پیوستی به خوانده محترم پرداخت نموده و هیچگونه تعهد مالی دیگری در قبال ایشان ندارم. (در صورت لزوم، شماره رسیدها، شماره حواله و تاریخ آن ذکر شود.)
4. علیرغم ایفای کامل تعهدات اینجانب/موکل و تسویه کامل دین، خوانده محترم تاکنون از فک رهن ملک و آزاد نمودن سند امتناع ورزیده اند که این امر موجبات تضییع حقوق اینجانب/موکل را فراهم آورده است. (در صورت ارسال اظهارنامه: این موضوع طی اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] نیز به ایشان ابلاغ شده است.)
5. بنابراین، با عنایت به مراتب فوق و مستنداً به مواد [ماده 787 و سایر مواد مرتبط] قانون مدنی و مواد [مربوط به مسئولیت مدنی و خسارات] قانون آیین دادرسی مدنی، از محضر محترم دادگاه تقاضای صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از ملک موضوع خواسته و همچنین محکومیت ایشان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) مورد استدعاست.

محل امضاء، اثر انگشت و تاریخ

نمونه دادخواست الزام بانک به فک رهن

در این مورد، مشخصات خوانده به جای شخص حقیقی، اطلاعات حقوقی بانک (نام کامل بانک، شماره ثبت، آدرس شعبه) خواهد بود. شرح دادخواست نیز باید با اشاره به شماره حساب وام، شماره قرارداد بانکی و تاریخ آن، گواهی تسویه حساب بانکی و سایر مستندات مربوط به رابطه بانکی تنظیم شود.

نمونه دادخواست الزام فروشنده به فک رهن (و تنظیم سند رسمی)

در این نوع دادخواست، خواهان (خریدار) علاوه بر فروشنده، ممکن است بانک (به عنوان مرتهن) را نیز خوانده قرار دهد. خواسته شامل دو بخش خواهد بود: الزام خوانده ردیف اول (فروشنده) به فک رهن از ملک دارای پلاک ثبتی … و سپس الزام خوانده ردیف اول به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ ملک مذکور به نام خواهان، به همراه مطالبه کلیه خسارات دادرسی. در شرح دادخواست، باید به مبایعه نامه معتبر، تعهد فروشنده به فک رهن و انتقال سند، و امتناع او از انجام این تعهدات اشاره شود.

نکته مهم: این نمونه ها تنها یک راهنما هستند و توصیه می شود برای تنظیم دقیق و کامل دادخواست، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت شود. این امر می تواند از بروز اشتباهات حقوقی و اطاله دادرسی جلوگیری کند.

مراحل رسیدگی به دعوای فک رهن در دادگاه

پس از اینکه دادخواست تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شد، پرونده وارد مراحل دادرسی در دادگاه می شود. این فرآیند دارای گام های مشخصی است که آگاهی از آن ها می تواند به خواهان در پیگیری پرونده خود کمک کند.

ارجاع به شعبه و ابلاغ

پس از ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی، پرونده به صورت الکترونیکی به دادگاه صالح ارسال می شود. دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی ملکی، معمولاً دادگاه محل وقوع ملک است. یعنی اگر ملک در تهران باشد، پرونده به دادگاه های حقوقی تهران ارجاع می یابد. پس از ارجاع پرونده به یکی از شعبات دادگاه حقوقی، قاضی شعبه دستور رسیدگی و تعیین وقت را صادر می کند. سپس، دادخواست و ضمایم آن به همراه اخطاریه وقت رسیدگی، از طریق سامانه ثنا به خوانده دعوا ابلاغ می شود. ابلاغ الکترونیک، جایگزین ابلاغ های کاغذی سنتی شده و سرعت و دقت را در این فرآیند افزایش داده است. خواهان و خوانده باید به طور منظم سامانه ثنای خود را چک کنند تا از زمان جلسات و ابلاغ های جدید مطلع شوند.

جلسات دادرسی

پس از ابلاغ به طرفین، نوبت به برگزاری جلسات دادرسی می رسد. در این جلسات، طرفین دعوا (خواهان و خوانده یا وکلای آن ها) فرصت می یابند تا دلایل و مستندات خود را ارائه دهند و از ادعاهای خود دفاع کنند. قاضی پرونده، با شنیدن اظهارات طرفین و بررسی مدارک ارائه شده، سعی در کشف حقیقت و صدور رأی عادلانه دارد. اهمیت ارائه مستندات قوی و دفاعیات مستدل در این مرحله بسیار زیاد است. اگر نیاز به کارشناسی باشد (مثلاً برای ارزیابی ملک یا بررسی صحت مدارک)، دادگاه دستور ارجاع به کارشناس را صادر می کند. ممکن است جلسات متعددی برای روشن شدن ابعاد پرونده برگزار شود.

صدور رأی و اجرای حکم

پس از اتمام جلسات دادرسی و بررسی تمامی جوانب، قاضی اقدام به صدور رأی بدوی می کند. این رأی می تواند به نفع خواهان (الزام خوانده به فک رهن) یا به ضرر او باشد. رأی بدوی معمولاً قابل اعتراض است و هر یک از طرفین که به رأی اعتراض داشته باشند، می توانند در مهلت مقرر قانونی (معمولاً 20 روز برای مقیمین ایران) تقاضای تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان را مطرح کنند. پس از قطعیت یافتن رأی (چه با عدم اعتراض در مهلت قانونی و چه با تایید در مرحله تجدیدنظر یا فرجام خواهی)، نوبت به اجرای حکم می رسد.

برای اجرای حکم، خواهان باید به اجرای احکام دادگستری مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه نماید. اجراییه به خوانده ابلاغ می شود و به او مهلت داده می شود تا حکم را اجرا کند. در صورتی که خوانده از اجرای حکم امتناع کند، اجرای احکام با مکاتبه با اداره ثبت اسناد و املاک، دستور فک رهن از سند ملک را صادر و پیگیری می کند. هزینه های اجراییه نیز بر عهده محکوم علیه (خوانده) خواهد بود.

هزینه دادرسی و حق الوکاله

هزینه های مربوط به طرح دعوا شامل دو بخش اصلی است: هزینه دادرسی و حق الوکاله (در صورت داشتن وکیل).

* هزینه دادرسی: این هزینه بر اساس بهای خواسته (مبلغی که خواهان برای ارزش دعوای خود تعیین می کند) محاسبه می شود. دعاوی ملکی غیرمالی نیستند، اما بهای خواسته معمولاً توسط خواهان به صورت یک مبلغ مشخص (مانند 21 میلیون ریال برای دعاوی مالی با ارزش کمتر از 200 میلیون ریال) تعیین می شود تا درصدی از آن به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود. این مبلغ توسط قانون تعیین و هر ساله تغییر می کند.
* حق الوکاله: مبلغ حق الوکاله به توافق بین وکیل و موکل بستگی دارد و بر اساس تعرفه های مصوب کانون وکلای دادگستری، نوع پرونده، پیچیدگی آن و میزان زمانی که وکیل صرف می کند، متغیر است. در نهایت، دادگاه معمولاً خوانده محکوم علیه را به پرداخت هزینه های دادرسی و بخشی از حق الوکاله در حق خواهان محکوم می کند.

مدت زمان رسیدگی

مدت زمان رسیدگی به دعوای فک رهن، نمی تواند به طور دقیق پیش بینی شود و به عوامل متعددی بستگی دارد:

* پیچیدگی پرونده: هرچه پرونده دارای ابعاد حقوقی پیچیده تر، نیاز به کارشناسی های متعدد یا شاهد و مدرک بیشتری باشد، زمان بیشتری نیز برای رسیدگی نیاز خواهد داشت.
* حجم کاری دادگاه: حجم بالای پرونده ها در دادگاه های ایران می تواند باعث طولانی شدن روند دادرسی شود.
* همکاری طرفین: همکاری طرفین دعوا در ارائه مدارک و حضور در جلسات، می تواند به تسریع روند کمک کند.
* مرحله دادرسی: رسیدگی در دادگاه بدوی، تجدیدنظر و احیاناً فرجام خواهی، هر یک به زمان خود نیاز دارد.
به طور معمول، می توان انتظار داشت که از زمان ثبت دادخواست تا صدور رأی قطعی و اجرای حکم، چندین ماه تا یک سال یا حتی بیشتر زمان ببرد.

نکات حقوقی مهم در خصوص فک رهن

در مسیر پیگیری حقوقی برای فک رهن، آگاهی از برخی نکات و ظرایف حقوقی می تواند بسیار راهگشا باشد و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.

آیا ملک در رهن قابل معامله است؟

یکی از سوالات کلیدی که همواره مطرح می شود، این است که آیا ملکی که در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد، قابلیت معامله و نقل و انتقال دارد؟ بر اساس ماده 793 قانون مدنی، راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. این ماده به وضوح بیان می کند که راهن نمی تواند بدون اجازه مرتهن، تصرفاتی در مال مرهونه انجام دهد که حقوق مرتهن را تضییع کند. فروش ملک، قطعاً از جمله تصرفاتی است که می تواند منافی حق مرتهن باشد.

اما در عمل و با توجه به رأی وحدت رویه شماره 620 – 1376/8/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، و همچنین نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، ملک در رهن قابل معامله است، اما با شروطی. اگر مرتهن (مثلاً بانک) با حفظ حقوق خود، با انتقال مرهونه موافقت کند و خریدار نیز به ادامه رهن رضایت دهد، معامله امکان پذیر است. در چنین حالتی، خریدار جدید به جای فروشنده، متعهد به پرداخت اقساط یا ایفای تعهدات رهن می شود. بنابراین، اصل بر عدم قابلیت معامله بدون اذن مرتهن است، مگر اینکه با اجازه مرتهن و توافق خریدار، معامله انجام شود. در غیر این صورت، معامله می تواند باطل یا غیرنافذ تلقی شود.

تفاوت فک رهن با ابطال سند رهنی چیست؟

اگرچه هر دو اصطلاح فک رهن و ابطال سند رهنی به نوعی به پایان یافتن اثر رهن برمی گردند، اما تفاوت های ماهوی و حقوقی مهمی دارند:

* فک رهن: به معنای آزادسازی مال از قید رهن پس از ایفای کامل تعهد و پرداخت دین توسط راهن است. در این حالت، عقد رهن به صورت صحیح و قانونی منعقد شده و پس از انجام وظایف راهن، مرتهن موظف به برداشتن قید رهن است. فک رهن معمولاً با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی (در رهن رسمی) و یا توافق طرفین (در رهن عادی) انجام می شود.
* ابطال سند رهنی: زمانی مطرح می شود که اساس عقد رهن از ابتدا باطل بوده یا به دلایلی شرایط قانونی صحت رهن فراهم نبوده است. به عنوان مثال، اگر مال مرهونه متعلق به شخص ثالثی غیر از راهن باشد، یا اگر دین اصلی که رهن برای تضمین آن بوده، وجود نداشته باشد، می توان درخواست ابطال سند رهنی را مطرح کرد. ابطال سند رهنی به معنای بی اعتبار کردن رهن از ابتداست، در حالی که فک رهن به معنای پایان یافتن آثار یک رهن صحیح است.

امکان درخواست تأمین خواسته (منع نقل و انتقال) در کنار دادخواست فک رهن

در برخی موارد، خواهان ممکن است نگران باشد که در طول مدت رسیدگی به دعوای فک رهن، خوانده (مرتهن یا فروشنده) اقدام به انتقال ملک به شخص دیگری کند و حقوق او تضییع شود. در چنین شرایطی، خواهان می تواند در کنار دادخواست اصلی الزام به فک رهن، درخواست تأمین خواسته را نیز به دادگاه تقدیم کند. تأمین خواسته، دستوری است که دادگاه برای منع نقل و انتقال ملک مورد دعوا صادر می کند تا زمانی که حکم قطعی صادر و اجرا شود. این اقدام می تواند از هرگونه سوءاستفاده احتمالی خوانده و بروز خسارات بیشتر به خواهان جلوگیری کند و اطمینان خاطری برای راهن فراهم آورد.

اگر مرتهن (بانک) منحل شود، تکلیف چیست؟

در شرایطی خاص، ممکن است موسسه مالی یا بانکی که ملک در رهن آن قرار دارد، منحل شود. در این صورت، راهن برای فک رهن با مشکل مواجه می شود. در چنین حالتی، راهن باید به مدیر تصفیه یا نهاد ناظر بر انحلال آن موسسه مراجعه کند. وظایف مدیر تصفیه، تسویه امور مالی و حقوقی موسسه منحل شده است و او موظف است پس از اثبات ایفای تعهدات راهن، اقدامات لازم برای فک رهن را انجام دهد. اگر باز هم امتناعی صورت گرفت، طرح دعوا علیه مدیر تصفیه یا ورثه (در مورد اشخاص حقیقی) ضروری خواهد بود.

عواقب عدم فک رهن توسط مرتهن چیست؟ (مسئولیت مدنی)

اگر مرتهن با وجود ایفای تعهدات راهن، از فک رهن خودداری کند، علاوه بر الزام قانونی به فک رهن، ممکن است متحمل مسئولیت مدنی نیز شود. این مسئولیت بدین معناست که مرتهن باید خسارات وارده به راهن را جبران کند. به عنوان مثال، اگر راهن به دلیل عدم فک رهن، نتوانسته باشد ملک خود را در زمان مناسب به قیمت خوب بفروشد و دچار ضرر مالی شده باشد، یا به دلیل در رهن ماندن ملک، جریمه ای را متحمل شده باشد، می تواند از دادگاه درخواست کند که مرتهن را به پرداخت این خسارات محکوم کند. اثبات این خسارات و ارتباط آن با عدم فک رهن توسط مرتهن، بر عهده راهن خواهد بود. این مسئولیت، مرتهن را ترغیب می کند تا به تعهدات خود در قبال فک رهن عمل کند.

نتیجه گیری و توصیه نهایی

مسیر آزادسازی مال از قید رهن، هرچند در نگاه اول پیچیده به نظر می رسد، اما با آگاهی از اصول و مراحل قانونی، کاملاً قابل پیمودن است. همانطور که گفته شد، عقد رهن به منظور تضمین یک دین منعقد می شود و پس از ایفای تعهدات از سوی راهن، حق مرتهن برای ادامه رهن از بین می رود. در صورتی که مرتهن به هر دلیلی از انجام این وظیفه قانونی خودداری کند، راهن می تواند با طرح دعوای الزام به فک رهن از طریق مراجع قضایی، حقوق خود را احیا کند.

این فرآیند از تنظیم دقیق دادخواست با رعایت مشخصات خواهان و خوانده، تعیین خواسته و بهای آن، و شرح مستدل ماجرا آغاز می شود. جمع آوری مدارک و مستندات قوی، از جمله سند مالکیت، قرارداد رهن، و مهم تر از همه، مدارک اثبات پرداخت دین، ستون فقرات این دعوا را تشکیل می دهد. سپس، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست به دادگاه صالح ارائه شده و پس از طی مراحل دادرسی و جلسات مختلف، رأی دادگاه صادر می شود که در صورت قطعیت، با صدور اجراییه، به فک رهن از سند ملک منجر خواهد شد.

اما باید توجه داشت که مسائل حقوقی، به ویژه در مورد اموال و عقود، دارای ظرایف و پیچیدگی های خاص خود هستند. هر پرونده ای، منحصر به فرد بوده و نیازمند بررسی دقیق شرایط و مستندات خاص خود است. به همین دلیل، تنها اتکا به اطلاعات عمومی و نمونه دادخواست ها، ممکن است در تمامی موارد کافی نباشد. برای حصول بهترین نتیجه و جلوگیری از بروز اشتباهات احتمالی که می تواند به طولانی شدن فرآیند دادرسی و حتی تضییع حقوق منجر شود، توصیه اکید می شود که در تمامی مراحل تنظیم دادخواست و پیگیری دعوای الزام به فک رهن، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و حقوقی مشورت نمایید. یک وکیل مجرب می تواند با دانش و تجربه خود، شما را در تمامی مراحل این مسیر راهنمایی کرده و از حقوق شما به بهترین شکل ممکن دفاع کند.